住宅ローンmagazine

サラリーマンは年に２回以上のボーナスがもらえます。ほとんどの住宅ローンがボーナス返済を認めているので、ボーナス返済をすることにより住宅ローンの返済期間を短縮させることができます。
●ボーナス返済の特徴
ボーナス返済を毎年行うことにより、かなり返済期間を短縮することができるので、総支払額を減らすことができます。しかしながら、生活に必要な費用や、緊急時の貯金まで返済に充ててしまうと身動きがとれなくなってしまうので注意が必要です。ボーナス返済を実行する日には、融資を受けている側で設定することができるので、ボーナス支給日以後に設定することができます。
●ボーナス返済の注意点
●ボーナス返済をする月は、通常の返済も実行されるので、その月の総返済額は「ボーナス返済分＋通常の返済額」となります。
●住宅ローンで借り入れた元金は、通常返済分とボーナス返済分に振り分けて計算されます。公庫融資の場合、ボーナス返済分は全体の４割以内となります。
●公庫融資よりも、銀行の住宅ローンや年金融資のほうが、ボーナス返済の種類が豊富です。

住宅ローンを組むときに両親から資金援助を受けることは有効な手段です。しかし、資金援助のされ方によっては贈与税を課税されてしまうことがあります。両親から資金援助を受ける前に軽減措置などの特例を理解しておきましょう。
●住宅取得資金贈与の特例とは？
贈与税が課税される前提として、５５０万円までの資金援助なら非課税となります。また、住宅取得資金贈与の特例を利用すると、１５００万円までの資金援助なら大幅に税額を軽減することができます。(※一定条件をクリアした場合)
●住宅取得資金贈与の特例が使える条件とは？
�@住宅が日本国内にある
�A贈与を受けた年の所得が１２００万円以下である
�B過去に住宅取得資金贈与の特例を受けたことがない
�C父母または祖父母からの贈与である
●住宅取得資金贈与の特例の注意点
贈与を受けた翌年に確定申告をしないと特例を受けることができません。贈与を受ける前に必要書類や必要手続きの確認を管轄の税務署に確認しておきましょう。

住宅取得後にかかる税金ってどうなってるの？

住宅を自分のものとして得る手続きが済むと、今度はその不動産を所有しているためにかかってくる税金が２種類あります。それは、固定資産税とよばれるものと、都市計画税、このふたつです。所有する住宅をもち続ける限り毎年これらは払わなくてはいけません。これら両方とも、固定資産税の評価額をベースにして、税額を計算します。それでは、これらについてご説明してまいりましょう。

　まず、固定資産税です。これは、固定資産課税台帳に所有者として登録されている人すべてが納税を義務づけられています。
毎年１月１日において所有者になっていれば、たとえその年の途中で売却してしまったとしても、税金を払う義務があります。マイホームの建物と土地の両方が自己所有物であれば、もちろんのこと、両方の固定資産税を払ワなくてはなりません。
　ただし、中古住宅を考究した場合は、固定資産税の納税額を前の所有者と折半します。これは、どういうことかといいますと、納税は義務者である前の所有者が行いますが、所有する期間の分の固定資産税を現金で清算する、ということなのです。たとえば、６月３０日にその住宅の売買が成立したとしたら、年のちょうど半分の期間所有していたことになりますから、その不動産にかかっている固定資産税の５０％の額を前の所有者に支払うというわけです。これは、あくまで、１月１日を基準にした場合の例です。場合によっては、年度の変わり目である４月１日を基準にすることもありますので、注意してください。

　そして、気になる税額ですが、これは課税標準額x１、４％＝税額という数式で計算して出します。これをみてわかる通り、標準税率は１、４％とされています。しかし、財政上と区別の必要のある市町村においては、２、１％まで引き上げることが有り、自治体によっても違ってきます。
　次に、都市計画税についてお話ししましょう。この納税対象となっているのは、都市計画法で定められた市街化区域内に、受託や土地を所有しているひとです。課税の方法は、固定資産税の何らかわりありません。次のようにして、
算出することができます。課税標準額x０、３％＝税額。０、３％を超えることはできません。

これまでの説明に「課税標準額」という言葉がひんぱんにでてきましたが、これは具体的に何なのでしょうか？文字で書くがごとく、固定資産税や都市計画税の計算の基準となるものをいいます。これは、３年に一度、各市町村が土地、建物、機械設備などに調査のうえ決めた固定資産税評価額を使います。
　ただし、一定の軽減措置が住宅用地については考慮されています。例えば、固定資産税の場合、住宅用地は一戸につき２００�uまでの部分が通常の評価額の６分の１、２００�uを超える部分は3分の１が課税の対象となります。
　以前は、土地の固定資産税評価額は、公示価格の１２割ぐらいのものでした。平成６年度のこれを７割まであげるかたわら、税額がこれ以上急速に増加しないように課税標準について、緩和措置がもうけられました。
　その影響からか、平成９年度の評価替えで土地の評価額自体は下がったのに、税額はかわらず、あるいは上昇するというケースがでてきました。緩和措置にさらに力を入れていくと同時に、平成１０、１１年については、地価の下降に
あわせて、土地の評価額の見直しをしていくことになりました。
　これまでのいきさつでお分かりの通り、固定資産税の課税基準、とくに土地の課税基準はとても不透明で複雑になっているのが現実です。

住宅ローンの資金計画の中でとても重要なポイントは、返済期間をいかに設定するかということです。返済期間を長くすると、実感としてなんだか妙な安心感が生まれると思います。「まだ、先のことだから。」というように、変な余裕をもったりして。ですが、定年など、大きく収入が変化する人生のビッグイベントのことをもっとしっかり考えておくことや、返済完了までの計画をより細かく立てておくべきでしょう。また、返済期間を長く設定すると、それだけ毎月の返済額はそれだけ確実に減ります。ですが、それは、本当にあなたにふさわしい計画でしょうか？ここでは、それらも含めて、返済期間をいかに設定するべきか、ということをみていきましょう。

新築住宅の場合、その住宅の構造が耐火、準耐火、耐久性の木造のものである場合、住宅金融公庫の融資の返済期間は、１０年から３５年と決まっています。
また、年齢における最長の返済期間は８０歳から申し込みする本人の申し込み時の年齢をひいた年数になります。
ですから、例えば、４０歳で住宅を購入し、ローンを組んだとすると、すべて返済し終えるときには、すでに、７５歳になっているということになります。６０歳で定年退職したとすると、その退職金でローンの残りを返済し、生活面では、年金だけで生活することになってしまいます。理想をいうと、６０歳までには、返せる住宅ローンを組むというのが一番いいのではないかと思います。
また、転職などで、一時的に収入が減るというようなことも予想できるのなら、計画にきちんと入れておきベキでしょう。

返済額の合計額は、金利と返済期間によって随分と変わってきます。返済期間が短いとその分毎月の返済額は多くなり、その反対ですと、返済額は、減ります。ですが、期間が長い場合、延ばした期間の分だけ、当然利息は上乗せされることになります。ですので、完済期間を短い期間で返し終えるよりも返済合計金額は、もちろん多くなります。
仮に、借入金が２，０００万円で、金利が２、７％で、ボーナス返済は使わないケースがあるとします。すると、２０年返済と３０年返済では、実に、４００万円を超える差が合計額ではでてきます。このように考えると、返済額の設定は、返済期間をなるべく短くして、生活のゆとりのバランスのことも考えた方が良いことがわかりますね。

住宅ローンを組むことにあたって、無理のない資金、返済計画をどのように作るかということをここでまとめてみていきましょう。

ポイントは３つあります。
�@ 業者によって提案される返済計画は細かくチェックすること
�A 住宅購入後の貯蓄と諸経費は重要なポイント
�B いちばん理想的な住宅ローンの組み方

�@ について
不動産によって提案される住宅販売用のチラシには、いかにもマイホームが簡単に手に入るようなキャッチコピーがよくつかわれていますが、これに惑わせれてはいけません。「頭金１０万円で即O.K」というような類いのものです。
より具体的な例をあげてみますと、「月々７万円からのお支払い！賃貸の家賃を払うのとかわりません」これは、販売価格が３，５００万円のマンションのチラシ広告にあった例です。
内容を見てみますと、利用する住宅ローンの種類は、公庫、通常融資、公庫、特別加算、年金一般、提携銀行のローンの４つになっていました。
返済期間においては、すべて３５年です。
さて、ここでまず問題があります。３５年の返済期間とありますが、この３５年の間、収入が安定していて絶対に返し続けるということはあるでしょうか？
つぎに、提携ローンですが、いくら金利が低いとはいっても、３年固定と決まっています。これからは、金利が上がっていく確率の方が多いご時世です。仮に、３年後金利が上がったとして、増えるのは負担額だけでしょう。
さらに、公庫、年金、民間ともローン契約をするわけです。そうなると、ひとつひとつと契約するときにかかる諸費用は単純に考えて、掛ける３倍となり、大きな出費です。提出書類もたくさんありますし、このような住宅ローンを組むのは、賢い選択とはいえませんね。

�A について
ご自分にふさわしい返済額を計算してみることは、必要不可欠です。が。計算してみて、「OKライン」の金額だったとしても、今一度確認してください。
返済額を払った後で、貯蓄は可能か、子供の教育費は充分か、自分の老後の蓄えはどうかなど、これからの生活を考えると、貯蓄なしということはかんがえられませんよね。
ここで、ポイントになるのが、ボーナスです。住宅ローンを組んでからでは、ボーナス返済にまわすなどということがでてきますので、住宅購入前のように、貯蓄に多くをまわすことはできなくなるでしょう。
それに、購入後の諸経費は、おそらく予想外にかかるものです。電気代、ガス代などの光熱費や水道代、また固定資産税、都市計画税などの税金をあわせると金額は相当な額にふくらみます。

�B について
住宅ローンを組む際にあたって、できるだけ自己資金を多く、借入する金融機関を出来るだけ少なく、返済期間も出来る限り短く、金利は固定金利を利用し、ボーナス返済の割合は少なめで、ステップ返済を利用する場合は慎重に。これこそが、デフレ傾向、超低金利という現状にある今、最も理想的だといえる住宅ローンの組み方といえるでしょう。

金融機関にとってみると、住宅ローンは、契約者に多額の貸し出しをして、そしてそれを数十年にわたって返済してもらうというものですから、契約者の支払い能力について知るということは、非常に重要な要素になります。その支払い能力を、書面上で証明することができるものを、収入証明といいます。
これは、自営業の方など、常に収入が安定しているとはいえない業種の方をのぞいて、一般的には、前年の取得収入を客観的に表したものです。

まず、サラリーマンの場合がこれにあたります。前年に、雇い主からいくら払われたかという給与の合計になります。「源泉徴収票」が、その金額を知る最も手近な資料といえます。これは、税金の年末調整の時に会社から受け取るおのです。金額を知るうえで、これは便利ですが、正式な収入証明ではないので注意してください。
金融機関に提出可能な公的な収入証明書は、勤務先または市役所、区役所、町村の役所で発行可能な「住民税納税通知書」か「住民税納税証明書」になります。この際、支払い給与の総合計額がきちんと記されているかを確認してください。

次にあげる三つの証明書が提出可能なジャンルにあたる人々についておはなししましょう。
�@ 税務署から発行される納税証明書（所得金額用または納税額用）
�A 市役所、区役所または町村役場から発行される住民税課税証明書
�B 市役所、区役所または待ち村役場から発行される住民税納税証明書

これらにあてはまる方々は、自営業者など、給与以外の所得のみの人や、給与所得と給与所得以外の所得の有る人、また給与の合計額が2,000万円を超える人です。いずれかにあてはまる方は、毎年２月中旬から３月中旬に確定申告を
しなければいけません。

次に、返済に関して、連帯債務者を立てる場合に注意する点についてお話ししましょう。
連帯債務者とは、収入合算や親子リレー返済などを利用する場合に、契約者本人とは別に立てることが必要になる人のことを言います。これは、主に、妻や親になります。この場合の申し込みに関しましても、提出する収入証明書は、連帯債務者のものが当然のとく必要になってきます。
ここで、気をつけなくてはならないのが、納税に関する証明書は、納税の対象になる以上の額の収入がなければ発行されないので、アルバイトやパートのように収入が小額の場合は注意が必要です。

また、はじめに申し上げましたように、安定した収入を得るサラリーマンと
は違って、常に安定しているとはいえない自営業の方の場合、民間ローンの審査では、３年前までの確定申告書のコピーが必要とされます。公庫の場合は、前年と前々年の収入証明書だけでいいのですが、非常に厳しくなってきております。

年収が８００万円を超えている人の場合、公庫から借り入れられる金額は、
基本的に購入金額の５０％までとなっています。これは、平成１４年度に。公庫融資より融資限度割合が、年収によって変えられるようになった時に決まったものです。これだけの借り入れが可能になりますと、その他不足分についてのローンの選び方、組み合わせがとても重要になってきます。

申し込み本人の収入の種類が「給与収入のみ」のケースでは、給与収入額が８００万円以下のひとは購入価格の８０％まで、年収８００万円以上の人は、購入価格の５０％までが基本ラインとなっています。
念のため言っておきますが、年収８００万円といっても、事業所得者等の給与収入のみ以外は、所得金額６００万円ということになります。

冒頭で述べたように、年収８００万円以上の人は、取得しようとしている住宅の購入価格の半分までしか公庫融資を使うことが出来ません。ですので、残りの分に関しては、頭金となる自己資金を多く用意するか、他のローンを利用する必要性があります。年金融資、財形融資に関しては、このような制限はないのでもちろん利用できます。足りない分にどのローンを選ぶかによって利息を含める返済金額の合計は大きく違ってくるので、注意深く選びましょう。

仮に、不足分に年金融資を使ったケースを例にとってみます。
４，０００万円の新築マンションだとします。場所は、東京都江東区、８階建て、土地面積は８０�u、そして申込者の年収は９００万円とします。
頭金は、８００万円、住宅ローンは３，２００万円。内、住宅金融公庫の基本融資が、１，４２０万円、初めてのマイホーム加算が５００万円、生活空間加算が８０万円、そして、年金住宅融資のうち、一般融資が８００万円、特別融資が４００万円。頭金は、自己資金で８００万円、諸費用が１５０万円です。
公庫とあわせて貸してもらった場合、公庫と年金の月々の返済額を合わせて、その５倍以上の月収が必要になってくるので、収入基準は厳しいですが、年収が８００万円を超えていれば、基準に達することもそんなに難しいことではないでしょう。
他の方法としましては、平成１４年度から利用できる「すまい、るパッケージ」
を使ってみてもいいでしょう。公庫並みの基準で民間ローンが使えるので、公庫の融資額と合計して、購入金額の８０％まで借入することが出来ます。内容は、金融機関によって違ってきますが、今のような低金利時代は、固定金利選択型の１０年固定あたりを使えば、わりと安全なローンを組めるでしょう。

皆さんの中で、ある程度の高年齢になってから、退職金を自己資金の元手に、二世帯住宅を建てる方も多いと思います。この場合も住宅ローンを利用する事は出来ますが、途中で返済をこどもに引き継いでもらうという返済の方法があります。これを「親子リレー返済」といいます。

冒頭で述べた年齢制限は、公庫融資の場合、原則として申込日に７０歳未満になっています。そして、完済の制限は８０歳となっていますので、７０歳に近ければ近い程、月々の返済額は高くなってしまいます。
そして、子供のほうは、若いうちは多くの年収は期待できませんので、二世帯住宅を建てる為に、共同で大型ローンを組む事は、収入基準からみてきびしい状況にあります。
そこで、この「親子リレー返済」です。融資を受ける住宅に一緒に住む予定の申し込み本人の子供を、契約を結ぶ際に、連帯責任者とします。申し込み本人に、万が一、命に関わる何らかの緊急事態がおきて、支払い不可能となった場合、連帯責任を負っている子供が責任をもって、その返済を続けていきます。
　このシステムを利用すれば、なんと７０歳以上の人も申し込みが可能になります。そして、申し込みした本人の年齢に関係なく、後を継ぐ子供の年齢から計算した返済期限を選べます。さらに、一定の条件をクリアすれば、親子の収入を会わせて返済する事も出来ます。
　
また、公庫融資にも、この「親子リレー返済」があり、非常に魅力的です。
住宅については、
�@ ２世帯住宅であること　�A４つ以上の居住室、２つ以上のトイレ、２つ以上の台所、１つ以上の浴室があること　�B区分所有をしないこと　�C一戸あたりの住宅部分の床面積が１２５�u以上で、敷地の面積が２００�u以上であること　�D木造住宅である場合は、高耐久木造住宅の基準にあてはまること
これら、５つの条件設定があり、さらに
�@ 申込者本人の子供、または配偶者であること�A申し込み本人と同居する事
�B申込者本人の世帯とは別の世帯があること�C定期的な収入のある７０歳未満のひとであること�D連帯責任者になること

と、これら５つの条件をクリアしている後継者がいれば、超長期親子リレー返済を利用する事が可能です。ただし、ひとつ注意をしなければならないのは、契約時の金利が３６年目になると、見直しされる、ということです。

住宅ローンの手続きは代行してもらうことが可能です。住宅金融公庫融資だけでなく、銀行などの民間住宅ローンでも同じです。

全社の住宅金融公庫融資の場合、借入申込の手続きは利用者が来店する場合のみ取り扱っています。ですので、郵送は認められていません。基本的に、借入を申し込んでいる本人、もしくは取得する住宅に同居する家族が来店することが規則として決められています。

ただし、例外のケースもあります。何か特別な事情が理由で申し込みする本人または家族が来店できない場合には、下記の条件を満たしていれば、代行で他者にお願いすることが許されています。

�@ 借入申込書、関係書類に書き込んである内容を明確に把握しており、その説明を十分にできる代行者であること
�A 借り入れを申し込んだ本人との関係が明確である代行者であること


このふたつです。また、借り入れ申込書の左下半分にある「資金計画」の欄などにおいて、手持ち金がないケースは、借り入れを申し込んだ本人に一定の事項を郵送によって連絡し、あらかじめ決められた手続きの進行の必要やその期限を説明したのちに、きちんと承諾をもらうことが必要不可欠になります。

金銭消費賃借抵当券設定契約についての締結は借入した申込者本人が来店するのがルールです。これについては、期限が決められています。またそれに関する抵当権の設定手続きに関しても期限が決められています。
マンションを購入した場合は、「マンション適格認定に関する通知書」記載の比から３ヶ月以内に行うのが原則です。

この通知書というものは、購入を希望するマンションが公庫融資の融資対象条件をきっちりと揃えているか否かを確認するもので、首都圏では、（財）住宅金融普及協会になり、また兵庫県の一部においては（財）兵庫県住宅建築総合センター、またその他のちいきでは買う都道府県市区の関連する部門が発行してくれます。抵当権の設定登記については、金融機関の代行というのがルールづけられています。

住宅ローンの説明資料やパンフレットなどには、ひんぱんに「ライフサイクル」ということばが登場します。またそれに類似して、「ライフステージ」や「ライフスタイル」ということばもみかけます。これらが住宅ローンにおいて意味することとは何なのでしょうか？

「ライフサイクル」というのは、時間の流れ、「ライフステージ」はその中の一時期、そして「ライフスタイル」は暮らし方をそれぞれ意味しています。住宅ローンにおいての「ライフサイクル」とは、直接返済期間と関係しています。

「ライフステージ」というのは、「ライフサイクル」をさらに人生の段階にわけて区切っていったもので、例えば、幼児期、少年期、青年期、老年期などにあたります。つまり時間のながれでいうと、「ライフサイクル」は継続的に続いてゆき、「ライフステージ」は区切られた人生の流れの中のある特定の時間のことをいいます。

また、「ライフスタイル」は、このよう時間の流れとはまったく関係のないことばです。生活様式のことです。もっといってしまえば、生活の仕方や暮らし方のことです。これは個人によってちがうので、それぞれ個人の個性を表す意味合いで使われています。

「住居は暮らしの器だ」ということばを頭の中に思い浮かべてみてください。
「ライフサイクル」は、結婚し、そして家族として暮らしていく中で、やがてこどもが成長して大人になり、という長い時間の流れが行われる場所なのです。住宅ローンとの関係でいいますと、返済期間とかなり密にかかわってきます。

「ライフステージ」は、このような長い時間の流れの中にある一定期間のことをいいます。家計の支出と大きく関係してくるところです。

「ライフサイクル」は、辞書ではこのように定義されています。広辞苑では、「�@誕生から死までの、人の一生の過程。」、また新明解国語辞典では「結婚に始まり、家族の発展、自己の死亡に至までの長期展望」とあります。

住宅ローンとの関係において注意しておくポイントは、何度も繰り返し言うようですが、住宅に居住する年数と深く関係します。そして、住宅ローンの返済負担にも関わってきます。生活の仕方とは、すなわち家計支出と比例していますから、全てが繋がっているということになります。